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新築一戸建ての購入には欠かせない、住宅ローンについて

新築一戸建ての購入は人生のなかでも1、2を争うほど大きな買い物で、自己資金だけで購入できるケースはかなり少ないといえます。
頭金として自己資金を用意したうえで足りない分を補填するのが、住宅ローンです。このページでは、住宅ローンの基本情報やローンを組めないケース、金利、返済方法について紹介していきます。

そもそも住宅ローンとは

住宅ローンを利用する機会は少ないので、きちんと内容を把握しているという方は少ないのではないでしょうか。ここでは、そんな住宅ローンの概要について紹介しています。

・住宅ローンって何?

そもそもローンとは、自己資金だけでは足りないケースにおいて金融機関からお金を融資してもらう制度のことです。融資してもらった資金は、利息をつけて返済していきます。
ローンを組む際は、基本的に「本当に返済が可能か」という審査が必要です。また、融資額が大きくなると、返済できなかった際に差し押さえるための担保の設定が必要となります。

住宅ローンは、20年、30年と長期間の返済を必要とするローンです。そのため、購入する土地や住宅を担保に入れることになります。

住宅ローンを大きく2つに分けると、“公的融資”と”民間融資”があります。かつては公的融資を優先する流れにありましたが、公的融資のひとつ”住宅金融公庫融資”が平成19年に廃止されたことで民間融資が優先されるようになりました。現在、民間融資の種類は多様化しています。

・住宅ローンの種類

前項で紹介した公的融資と民間融資を、さらに掘り下げて説明します。 公的融資には、“自治体融資”と“財形融資”の2種類があります。自治体融資は各地方自治体が行うもので、「その自治体に居住・勤務していること」、「住民税をきちんと納めていること」など自治体ごとに条件があります。この自治体融資は、全自治体が行っているわけではありません。 財形融資は住宅金融支援機構などが行うもので、「財形貯蓄を1年以上継続している」などの条件があります。

民間融資には多くの種類があり、都市銀行、地方銀行、信用金庫、労働金庫などの機関やプランごとに条件が異なります。また、生命保険会社やノンバンクなども住宅ローンを取り扱っており、多くの場合は建築業者などと提携しています。

ほかに、住宅金融支援機構と民間金融機関が共同で提供している“フラット35”もあります。フラット35を利用する場合の条件は、各金融機関で異なります。利用限度額は8,000万円ですが、新築一戸建ての購入資金全てをまかなえるわけではなく、最低1割は自己資金で用意する必要があります。

住宅ローンって誰でも組めるの?

新築一戸建てを購入する際に必要となる住宅ローンですが、誰でも組めるわけではありません。上記の審査に通らなければ、金融機関は融資をしてくれないのです。以下に、組めないケースと審査に通るためのコツを紹介しています。

・住宅ローンを組めない人とは

住宅ローンを申請する際に不利になる例として、まず自営業が挙げられます。自営業に限らず、収入が安定しない職業に就いている方は金融機関から「将来返済が滞るかもしれない」と判断されてしまい、審査を通らない可能性があるのです。 ほかに、債務を抱えている場合も審査には通りにくいといえます。例えば、すでに消費者金融からお金を借りている、カーローンの残債がある、クレジットカードのリボ払いをしている場合などが挙げられます。 過去に自己破産や個人民事再生を行っている方もまた、金融機関から警戒されてしまいます。

以上の例に当てはまらなければ、比較的住宅ローン審査には通りやすいといえます。なお、審査は年収や年齢などさまざまな要素から判断されるので、以上の例が絶対的な指標というわけではありません。

・住宅ローンを組むには、どうすればいい?

では上記に該当する方は組めないのか、というとそうではなく、対策をすることで審査に通る確率を上げることができます。

収入が安定しないのであれば、しっかりした額の自己資金を用意するという方法があります。新築一戸建ての購入資金のうちできるだけ多くの部分を自己資金でまかなえれば、当然借入れ額が減るので、審査に通りやすくなります。くわえて、自己資金を多く用意できれば返済期間が短くなり、上乗せする利息もその分減額されます。

ほかに債務がある場合は、まずリボ払いなど停止できそうなものは停止し、いくらの債務を抱えているかを把握することが大切です。そしてさまざまな金融機関を検討し、ローンを組むためにはどんな条件をクリアすればいいかを相談します。

自己破産などの金融事故の経験がある場合は、官報情報から記録が削除されるのを待つのが得策です。10年ほどで削除されるので、記録が消えたのを確認したら、金融事故を起こした機関やグループ機関を避けて再度申請を出しましょう。

住宅ローンの金利タイプ

住宅ローンを組んで新築一戸建てを購入すると、その後は少しずつ借りたお金を返済していくことになります。その際は、借入れ額に利息をつけて返済します。利息を計算するための金利は、主に3種類に分けられます。

・変動金利

まず、変動金利型があります。変動金利型では、金利が半年に1回見直されます。金利の見直しはそのときの情勢から判断されるため、金利が下がることもあれば、上がることもあります。金利が下がれば返済額が下がるのでその分メリットがありますが、上がればデメリットとなります。

ただ、返済額が上がり続けるとしても、元の1.25倍から上がることはありません。なお、財形融資の場合の上限は1.5倍までです。

・固定金利選択型

固定金利選択型では、最初の数年間、金利が固定されます。固定期間が長いほど、金利は高くなる傾向にあります。そして固定期間終了後、固定金利選択型を続けるか変動金利型に切り替えるかの選択をすることになります。金融機関により、金利の固定期間、そしてその期間内の利率のバリエーションはさまざまです。

・固定金利型

固定金利型は変動金利型と真逆のタイプで、返済開始から終了まで金利が変動することがありません。代表的なものに、フラット35があります。情勢の影響を受けない点がメリットといえますが、変動型の金利が下がった場合には相対的に返済額が増えることになるので、その際は借り換えをするという選択肢もあります。

住宅ローンの返済方式

住宅ローンを返済していく際、2種類の方法から選択することができます。

・元利均等返済

元利均等返済とは、一言でいえば“毎月同じ額を返済していく”方法です。返済額が常に一定なので、返済計画を立てやすいというのが特徴だといえます。

・元金均等返済

元金均等返済とは、一言でいえば“初月にもっとも多く返済し、月ごとの返済額を徐々に減らしていく”方法です。この方法では、毎月返済する元金を固定します。そして利息を上乗せし、その月の返済額とします。利息は残債から計算されるので、初月の返済額が最も多く、最後の返済額が最も少なくなるのです。この方法では元金の減るスピードが速く、その分利息が少なく済むので、最終的な返済額が元利均等返済より少なくなります。

いずれの方法においても、自己資金が多ければ多いほど返済の負担は軽くなります。また、自己資金以外であれば、繰り上げ返済やボーナス返済を行うことで利息を減らすことができます。

確実に返済できる住宅ローンを組むことが大切

新築一戸建てを購入するために住宅ローンを組む際は、確実な返済計画を立てることが大切です。自己資金を多く用意して借入れ額を減らす、自分に合った金利や返済方法を選ぶなどして、できるだけ返済の負担を減らすようにしましょう。

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